В Арбитражном суде Московской области 26 июня пройдет очередное заседание по вопросу передачи одного из главных долгостроев столицы — ЖК «Терлецкий парк». На роль нового застройщика претендует подконтрольное московскому правительству АО «Мосотделстрой № 1». Это ключевой этап в решении вопроса с достройкой проблемного объекта, однако преодолеть его раньше было невозможно. По жилому комплексу задвоены продажи, и закон запрещает передачу таких объектов. Сейчас у дольщиков появилась надежда — конкурсный управляющий АО «Глобинвестстрой» Екатерина Пушнова проработала вариант, который, похоже, устраивает все стороны.
Двойные продажи в долевом строительстве — для России не редкость. Основная причина — несовершенство законодательства. Одни и те же метры можно купить по договору долевого участия, который подлежит регистрации в Росреестре, и по договору инвестирования или предварительному договору купли-продажи, которые в государственной регистрации не нуждаются. Из-за такой схемы пострадали десятки дольщиков, однако для ЖК «Терлецкий парк» проблема приобрела катастрофические масштабы.
По данным на середину июня, в реестре требований этого московского ЖК — более 1100 требований на жилые помещения. Из них по 10% есть пересечения между участниками строительства, среди которых с одной стороны — дольщики, а с другой — коммерческие компании или такие же дольщики. И последних немало — задвоения требований между физическими лицами установлены по более чем 20 квартирам.
В этой ситуации закон о банкротстве предлагает несколько механизмов решения проблемы. Наиболее распространенный в юридической практике — трансформация требований на квартиры в денежные. Сделать это можно с согласия участников строительства или в судебном порядке. В первом случае кто-то должен добровольно отказаться от своей квартиры в пользу вероятностного денежного возмещения в очереди кредиторов. И если с юридическими лицами этот вариант еще может сработать, то для дольщиков, которые ждут свои метры не первый год, — это утопия.
Такая же утопия — ждать окончания судебных процессов. В лучшем случае, с учетом всех инстанций, споры могут длиться полгода-год, и все это время стройка будет стоять. Кроме того, суды не снимают главного вопроса: кто из дольщиков-физических лиц должен отказаться от «законно нажитого» имущества?
Поэтому для дольщиков «Терлецкого парка» спасительным может оказаться еще один правовой путь — замена площадей. По закону о банкротстве, при возникновении пересекающихся требований на жилые и нежилые помещения с согласия одного из участников строительства ему может быть предоставлено иное помещение, отличное по площади, расположению, планировке и назначению.
По информации ИА «Росбалт», полученной от конкурсного управляющего АО «Глобинвестстрой» Екатерины Пушновой, именно этот механизм рассматривается как основной. «Обмен пересекающихся требований на свободные площади — это единственная возможность учесть интересы всех сторон: как дольщиков, так и коммерческих компаний. В этом случае мы сможем передать объекты новому застройщику в максимально короткие сроки», — пояснила Екатерина Пушнова. Она также добавила, что для реализации этого сценария необходимо соблюдение двух условий: наличие достаточного количества свободных площадей и согласие задействованных в этом процессе участников строительства.
Сейчас конкурсный управляющий завершает инвентаризацию жилых и нежилых помещений в проблемном ЖК, что позволит распределить пересекающиеся требования. Параллельно она оспаривает подозрительные сделки должника по продаже юридическим лицам прав требований на квартиры. «Наша задача — вернуть имущество должника, проданное по сомнительным схемам — например, без подтверждения оплаты или по заниженной цене. Одно из крупнейших дел — это оспаривание продажи 54 квартир АКБ „Таврический“. Возвращение этого актива позволит увеличить объем свободных площадей для дальнейшего обмена», — отметила Екатерина Пушнова.
Что касается переговорного процесса с участниками строительства, то, по словам конкурсного управляющего, получено согласие от большинства юридических лиц, включая АКБ «Пересвет». Компании-кредиторы готовы отказаться от своих претензий на пересекающиеся квартиры в пользу дольщиков — в обмен на сопоставимые по стоимости и размеру площади. Для ускорения решения проблемы обсуждается возможность обмена и на нежилые помещения за исключением машиномест. Закон этого не запрещает, однако потребуется согласие нового застройщика. Это позволит единовременно снять вопрос почти по 100 задвоениям. Впрочем, дольщики наверняка могут рассчитывать на конструктивную позицию АО «Мосотделстрой № 1»: скорейшая передача объектов — в общих интересах.
Сейчас конкурсный управляющий готовит проекты соглашений между сторонами, которые после подписания будут переданы в арбитражный суд. Для российской строительной отрасли — это прецедент. По пути замены площадей в таком масштабе не шел еще ни один застройщик-банкрот. Однако для дольщиков ЖК «Терлецкий парк» это настоящий шанс увидеть свои квартиры не только на бумаге.
Андрей Михайлов
Источник: