Предлагаемый кубанскими парламентариями механизм завершения проблемных долгостроев может оказаться коррупциогенным.
Принятие Законодательным собранием Краснодарского края закона о дополнительной помощи обманутым дольщикам, возможно, поспособствует снятию остроты этой проблемы в регионе. Но главные выгоды от этого закона получат крупные застройщики, которым будет предоставлено право получать новые земли под застройку на упрощенных основаниях. Как предупреждают местные эксперты, в краевой столице это может привести к очередной серии земельно-имущественных конфликтов и наращиванию коррупционной составляющей в строительстве, поскольку свободных муниципальных «пятен» под многоквартирное жилье в Краснодаре практически не осталось. «Город остался „безземельным“ для реализации социальных задач», — открытым текстом признал глава администрации Краснодара Евгений Первышов в минувшем декабре, ровно через год после вступления в должность. «Земля в центре Краснодара, в зоне исторической застройки, — дефицитный ресурс», — добавил он в своем недавнем отчете о работе за год.
Суть закона о дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников долевого строительства на территории Краснодарского края, принятого недавно региональным парламентом в первом чтении, такова. Строительные компании, которые возьмут на себя обязательства по достройке жилья обманутых дольщиков, смогут брать в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов для размещения масштабных инвестпроектов. Рыночная стоимость таких участков должна составлять не менее половины от расходов, понесенных при завершении работ на проблемных объектах. При этом новый инвестор обязан завершить строительство и ввести в эксплуатацию проблемный долгострой с последующей передачей квартир пострадавшим дольщикам.
«Для пострадавших от недобросовестных застройщиков этот вопрос самый наболевший. Ведь многие из них вынуждены платить не только по кредитам, но и за съемное жилье. Принимая законопроект в первом чтении, мы боремся не с причинами, а со следствием. Главное, чтобы мы за это время не породили новые проблемы и новых обманутых дольщиков. Для этого надо отработать, выверить и представить ко второму чтению полноценный законопроект», — заявил спикер Заксобрания Юрий Бурлачко.
Всякий, кто хоть немного знаком с ситуацией в кубанском градостроительстве, наверняка задастся вопросом: откуда возьмутся те «земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», которые обещаны застройщикам в обмен на завершение проблемных объектов? Ведь если посмотреть на карту кубанских долгостроев, то окажется, что расположены они главным образом либо в курортных городах, где дефицит земли существует по определению, либо в Краснодаре, который столкнулся с такой же ситуацией не так давно.
В отличие от начала и даже середины текущего десятилетия, когда мэрия Краснодара предоставляла земли под застройку чуть ли не всем желающим, на сегодняшний день найти приличный участок муниципальной земли — огромная проблема. Как утверждают местные эксперты, во многом это результат целенаправленной политики прежней администрации Краснодара во главе с Владимиром Евлановым, ныне депутатом Госдумы. На определенном этапе раздача земель была способом стимулировать крупных застройщиков и формировать образ инвестиционно привлекательного города и региона, но в какой-то момент краснодарская земля стала редким и ценным товаром, доступным далеко не для всех.
«Точечную застройку мы остановили на 90%. Со своей стороны продолжаем добиваться возвращения участков, где возможна только точечная застройка, в муниципальную собственность. Но есть и случаи, когда земля несколько лет назад была продана муниципалитетом с торгов и „запустить“ процедуру возврата сложно», — охарактеризовал ситуацию Евгений Первышов в своем выступлении осенью прошлого года.
По информации Минстроя РФ, на конец сентября 2017 года в Краснодарском крае зарегистрирован 6461 обманутый дольщик и 59 проблемных объектов жилищного строительства. По этому показателю регион лидирует среди всех субъектов РФ, значительно опережая Москву и Московскую область с населением, многократно превышающим численность жителей Кубани.
При этом реальное количество пострадавших от недобросовестных застройщиков в Краснодарском крае гораздо больше, говорят местные наблюдатели. Приведенная статистика основана на данных так называемого Реестра граждан, чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, но попадают в этот список далеко не все проблемные объекты. Если же учесть данные прокуратуры Краснодарского края, куда граждане обращаются гораздо чаще, чем в органы стройнадзора, то число обманутых дольщиков возрастет примерно до 15 тысяч человек, а количество проблемных объектов превысит полторы сотни. Две трети из них расположены в Краснодаре, который на протяжении ряда последних лет переживает настоящий строительный бум. На втором месте традиционно находится Сочи — курортная столица России.
Теперь вернемся к земельным проблемам Краснодара. О том, как краевой центр остался без муниципальной земли, неоднократно писали местные СМИ. Например, в октябре 2016 года издание «Голос Кубани» сообщало, как два физических лица, Сергей Атможян и Шагокат Степанян, из-за бюрократических проволочек в администрации Краснодара в качестве компенсации ущерба по решению суда получили 33,7 га городских земель, кадастровая стоимость которых превышает 1,3 млрд рублей. Мэр Владимир Евланов незадолго до сложения полномочий с этим решением согласился, лишив администрацию города возможности его обжаловать. Осталась эта сомнительная комбинация и без должного внимания правоохранительных органов.
Активно использовалась в те годы и схема с получением земель под жилищное строительство через городской Инвестиционный совет, который возглавлял заместитель мэра Краснодара Михаил Фролов. Совет предоставлял земельные участки под любые разрешенные виды деятельности (кроме жилищного строительства), оформляя их как земли для реализации инвестпроектов. В действительности же этот механизм почти сразу стал использоваться для получения земель под жилищное строительство.
Как сообщали СМИ, самая распространенная схема предполагала обращение в администрацию Краснодара с просьбой изменить вид разрешенного использования земли на жилищное строительство (индивидуальное или многоквартирное). На такие заявления администрация обычно отвечала отказом, после чего заявитель обращался в суд, выигрывал иск против администрации и на основании решения суда в договор аренды вносились изменения в части целевого использования. Судебная практика по таким делам была наработана, и, как правило, решение суда первой инстанции не обжаловалось или доходило максимум до апелляционной инстанции. После этого арендатор мог спокойно возводить на участке как многоквартирные жилые дома, так и индивидуальное жилье. Если цель заключалась в дальнейшей продаже земли на праве собственности, то возводился чисто символический объект (были случаи, когда его площадь составляла 12 квадратных метров), затем подавались документы на приватизацию, а после получения права собственности домик сносился и на продажу выставлялся свободный участок, на котором уже строились многоквартирные дома.
Именно такая политика в сфере земельно-имущественных отношений и привела к тому, что свободных муниципальных земель в Краснодаре фактически не осталось — все они были розданы под пресловутые «инвестпроекты». На практике большая часть земель ушла под многоквартирные жилые дома, а некоторые из них оказались долгостроями с обманутыми дольщиками. Хотя о причинах катастрофической ситуации в этой сфере депутаты Заксобрания сейчас почему-то предпочитают не говорить.
Таким образом, как утверждают местные эксперты, введение предлагаемого кубанскими парламентариями механизма завершения проблемных долгостроев активизирует сразу два коррупциогенных «бутылочных горлышка». Во-первых, желающих достраивать проблемные объекты на предложенных условиях будет гораздо больше, чем количество этих объектов. А во-вторых, объем земель, которые могут быть затем переданы застройщикам, изначально ограничен, и претендовать на еще оставшиеся участки смогут единичные игроки. Таким образом, говорят эксперты, вся система изначально выстраивается таким образом, чтобы допустить в нее лишь избранных — под благовидным основанием помощи пострадавшим от недобросовестных застройщиков.
Сегодня проблемы землепользования в Краснодаре дошли до такого уровня, что стали вызывать беспокойство не только властей и предпринимателей, но и обычных граждан. Об этом свидетельствует множество откликов, полученных на публикацию в издании «Государственные вести» статьи «Куда девалась краснодарская земля?», где были подробно проанализированы механизмы вывода земель из муниципального фонда, распространенные в городе еще недавно.
Вот лишь один из случаев, приведенных в откликах читателей — муниципальный в недавнем прошлом земельный участок площадью 8,5 сотки с кадастровым номером 23:43:0137001:1272 в Прикубанском округе Краснодара. Сначала арендатор построил на нем индивидуальный «жилой дом» площадью 31,7 кв. м.
Затем этот дом был поставлен на учет, и в ноябре прошлого года администрация на основании представленных документов продала участок арендатору по цене выкупа земли для ИЖС. После чего построенный «жилой дом» сразу же был снесен, целевое назначение участка было изменено на использование под коммерческую деятельность, а сам участок немедленно продан — по коммерческой же стоимости. В процессе приватизации и изменения целевого назначения его кадастровая стоимость выросла более чем в полтора раза — с 6,4 до 10,4 млн рублей. Формально все было сделано по закону, но по сути арендатор, ставший собственником, получил сверхприбыль, и это — совершенно типовая ситуация для краснодарского рынка земли, говорят местные наблюдатели.
Они отмечают, что дискуссия на эту тему должна быть продолжена — для изменения сложившейся в Краснодаре ситуации необходимо, прежде всего, собрать существенный объем информации о нарушениях в сфере землепользования, которая позволит выработать новые механизмы прозрачного и обоснованного распределения самого ценного городского ресурса.
Дарья Истомина
Самые интересные статьи «Росбалта» читайте на нашем канале в Telegram.
Источник: